コンサルを付けなければ投資ができないのであれば、そもそも論として海外不動産投資はしない方が良いのでは！？というお話です。
また、不動産を購入するにしてもコンサル無しで効率よく購入する流れをご説明します。
目次
なぜコンサルが必要ないのか？
なぜコンサルタントが必要ないのかという話ですが、米国不動産投資の知識がなかったりまたは知識が低かったり、そして言葉の壁がある場合、すべて英語でいろいろな書類とかやり取りをしなくてはいけないわけですから英語という言葉の壁がある場合は米国不動産投資はしない方が良いのではないかというのが私の個人的な意見です。
日本で大家業を既に長年されていて賃貸管理や不動産投資に慣れている方であれば別ですが、日本で開催される海外不動産セミナーなどで聞くウマイ話にのせられて日本国内での不動産投資の経験も無いまま、何故か海外不動産投資はうまくいきそうな気がする・・・とその気になってしまっている人も沢山いるのではないでしょうか？
現地に住んでいる訳ではなく遠隔での賃貸管理は非常に難しいですよ。アメリカに住んでいても遠隔管理は難しいです。海を超えたら尚更です。
コンサルをお願いしよう・・・と考えている人が居たら、その時点でやめた方が良いです。自分で出来るようになったら是非トライしてみて下さい。
ではどうすれば良い？
コンサルを雇う代わりに何をすべきなのかということを次にお話します。コンサルの代わりにアメリカ在住の不動産セールスエージェントの資格を持っているエージェントに相談しましょう。
そんなの当たり前の話じゃん！と思うかもしれませんが、何も検討している地域のエージェントでなくても大丈夫です。全米何処かの信頼出来そうなエージェントを見つけます。
その際の注意点
現在アクティブなライセンス保持者であること。
アメリカは景気が良くなると自分の家の売買だったりとか親戚の家の売買の為に不動産のライセンスを取得する人がいます。（エージェントへの手数料を支払いたくないという理由で）よくあるパターンとしては、その際にはライセンスはアクティブであったとしても、その後は更新をしておらずその人のライセンスは無効になっている事もあります。（州のライセンスを確認するサイトに行けば有効かどうかはすぐに調べられます。）
有効なライセンス保持者でない場合、２年に一度のライセンス更新時に必須になっている20時間の講習も受けていませんし、現在の不動産に関する法律に関しても知らない事もあるかもしれません。
仮にあなたがロスアンゼルスの物件購入を検討しているとします。そのエリアに知り合いのエージェントが居ればベストですが、必ずしもそうでないかもしれません。その場合は他の州であっても良いので信頼できるエージェントを探してそのエージェントにロスアンゼルスのエージェントを紹介してもらいましょう。
アメリカ不動産売買の仲介手数料
ではアメリカ不動産売買の仲介手数料についてお話しします。日本とはちょっと違います。例えばあなたが買主だとして物件を探しているとします。アメリカでは売買が成立した際、買主は自分がお願いしているエージェントまたはそのエージェントが所属しているブローカーに手数料を支払う必要は全くありません。
アメリカの場合はどういう仕組みになっているかというと、売買手数料というのは物件価格の6%というのがスタンダードな相場になっていますが、その6%は売主が売主側のブローカーに6%支払います。
その売主のブローカーが自分たちに3%そして買主見つけてきてくれた買主側のブローカーに3%ということで3%＋3%＝6%手数料を支払います。
他の州のエージェントに最初に相談してもOKと話した理由
アメリカでは紹介エージェント（Referralと言います）という仕組みもあるのでこれを利用する事もできます。自分が直接知り合いのエージェントがそのエリアにいない場合、何をしたらいいかというとまずは州が違っても良いので相談出来るアクティブなライセンスを持っているエージェントを一人決めます。全米どの州のエージェントでも構いません。
そしてそのエージェントというのを紹介エージェントと呼ぶことにしますね。買主はあなたです。買主がその紹介エージェントに 家を買いたいです・・・と相談します。例えば先ほどの例で言うとカルフォルニア のロサンジェルスに＄XXXXXXぐらいの予算で物件を購入したいですということを相談します。
紹介エージェントがあなたにヒアリングした後でその紹介エージェントがロサンジェルスエリアの経験豊富なエージェントを探し買主に紹介します。
紹介してもらう際には必ず一人じゃなくて、2人ー3人紹介してもらいましょう。やっぱり人間なので相性っていうのもありますよね？だから2人−3人二人紹介してもらって実際に会ってみて自分でインタビューすると良いと思います。どんな感じの人なのかなって自分のために動いてくれそうな人なのかな・・・・っていうことをお話をしてみて決めて下さい。
あなたが日本在住で遠隔であれば、今は skype などもありますしビデオ通話でお話しすることもできると思うのでそのエージェントがどんな人なのかということを知って、そのエリアに強いエージェントなのかということも確認をして専任のエージェントを決めると良いと思います。
もしそれで売買が成立し無事にあなたが物件を購入できたとします。購入して初めて紹介料が発生する訳ですからその手数料が売主側のブローカーからその現地のエージェントの所属するブローカーに入リます。その後で紹介してくれたエージェントが所属するブローカーに紹介料が入り、その紹介エージェントもその中から決められたコミッションを貰うことが出来ます。
この場合でも買主が支払う手数料というのは全く無いのです。だから紹介してもらうエージェントを利用するのはとても効率が良く誰にとってもwin-winなのでこの方法をお勧めします。わざわざコンサルにコンサル料を支払うのはもったいないです。
おまけ 日本人が日本人をカモにするという話
このお話は下記の動画の後半でお話しています。アメリカ不動産の事を良く知らない日本在住の投資家に対してアメリカ人からは手数料としては貰わないものを日本人からは貰っているエージェント（会社）があるという残念な話です・・・（悲）。実際に私が東京で参加したセミナーで聞いてしまった話。
興味がある方がいらっしゃったら動画を観てみて下さい。
まとめ
海外不動産投資をするのであれば自分で時間を掛けてリサーチすべし。日本で見たり聞いたりする情報は日本の企業が日本人向けに提供している情報であり、現地の実際の状況とは違う事もあります。