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このコンドはバケレンに貸し出せる？
ハワイで投資用、別荘用のコンドミニアムを購入しようと思ったらどういう形で貸せるのか一番気になるところですよね。
ハワイのコンドミニアムはそれぞれのビルのオーナー管理組合で物件を賃貸に出しても良いか・・・という事を決めています。
短期賃貸はダメ、長期賃貸のみというコンドミニアムもあれば1か月以上の賃貸であれば貸し出しても良いというコンドミニアムもあります。ただし、このルールは時にオーナー管理組合により変更される可能性もあります。現に最近今までは30日以上であれば賃貸OKというルールだったものが半年以上の賃貸に限る・・とルールを変更したコンドミニアムもあります。
注意！ハワイ州の法令も各コンドミニアムのオーナー管理組合のルールも常に変わります。前は大丈夫だったのに最近禁止された・・・ということも多々ありますので調査が必要です。購入を検討している物件がある場合はオーナー管理組合に詳細問い合わせるなど必ず自分でも確認しましょう。
バケーションレンタルとして貸し出すことが出来る建物は下記のいずれか（しかも１つだけ）に該当する場合のみになります。
１．ゾーニングで「Resort Hotel」のゾーニングにある物件
２．オーナーが 有効期限内のnonconforming use certificate (NUC)を所有している物件。このNUCはハワイ州が管理をしており2年に一度更新が必要になります。更新しなかった物件は後に申請してもこのNUCは無効となり、期限後はバケーションレンタルとして貸し出すことは違法になりますので注意が必要です。）
３．ホテルとして運営されている建物でNUCを免除されている物件
さて、今まで大丈夫だったのに最近短期賃貸がNGになったコンドミニアムを所有していたらどうなるか？
バケーションレンタルで家賃収入を得ていたオーナーがそれをできなくなるのです。半年以上の長期賃貸で貸し出すことはできても短期ほどの収入は見込めなくなる可能性もあります。
では、この問題を避ける一つの方法として、最初からホテルとしても運営しているコンドミニアムを購入するという方法もあります。
ホテルとして運営しているコンドミニアムを英語ではcondotelと言います。コンドミニアムとホテルを合わせた造語です。
コンドテルではホテルとしても運営しているので短期の貸し出しはダメ！ということはありません。ホテルのお部屋を分譲としてオーナーが所有するのです。自分が使用しないときにはホテルの部屋として貸し出し、収入を得ることが出来ます。
ハワイの投資物件の利回りはあまり期待しないこと。ハワイ旅行時の滞在先として所有し、自分が使用しないときは貸し出しができるということが魅力的な物件です。タイムシェアのように1年に1週間しか利用できない・・という事はないですし、不動産なので長期に所有していることによって不動産価値も上がる可能性があります。
１つ気を付けなければいけないのはコンドテルは住宅ローンが利用できません。ホテルとして運営しているのでOwner Occupancy（オーナーが実際に住んでいる割合）が非常に低いためローンが組めないのでキャッシュで購入になります。
（＊ごくごく一部ローンが組めるコンドテルがあります。フルキッチンが完備されている物件はローンを組むことが可能な物件もあります。ただし、コンドテルの物件に対して住宅ローンを融資している銀行は数に限りがあります。どの銀行が融資しているのか、幾らまで借りられるのかなどは担当のエージェントに確認してください。）
投資物件は住宅ローンを組んで購入すべきか？
アメリカの中でもハワイは非居住者でも住宅ローンが組めるユニークな場所の一つです。大抵はアメリカに居住し、納税者、アメリカで所得がある人・・・などの条件があります。ただし、ローンを組んででもハワイで投資物件を購入すべきか…という事に関してはかなり慎重に検討する必要があると思います。
次々と新しいコンドミニアムが建設され、新築でキレイなコンドミニアムは日本在住者にとっても魅力的な物件でもありますが、自分が住むのではなく投資物件として賃貸に出す場合、固定資産税、月々の管理費、不動産管理会社への管理手数料、その他定期的な固定費＋時に発生する修繕費など・・・全てを家賃収入で賄えるのか・・・毎月のローン返済をカバー出来るのかという事をきちんとシミュレーションする必要があります。
住宅ローンは購入金額に対してどの位の金額のローンを組んだかにも寄りますが、ハワイの銀行での金利は非居住者向けのものはローカルの人達の金利より高くなりますし、上手く運営出来ていないと持ち出しになる可能性もあります。
信頼できる不動産管理会社探し
不動産管理会社に関しても100%任せっきりで自分は何も関わらない場合、客付けや管理、修繕、クレーム対応などが上手にされていないこともありますので、遠隔であっても密に不動産管理会社と連絡を取り合い、自分でも意識的に投資物件を管理する・・・という姿勢がとても大事です。「酷い管理会社だ・・」と不満に思っていても実はオーナーが全く関わっていない場合、原因はオーナーにあったりすることもありますので、きちんとした対応が必要です。（結局自分の資産を守るのは自分ですから）
バケーションレンタルを管理する不動産管理会社と長期賃貸物件を管理する不動産管理会社は違います。毎月の手数料もバケーションレンタル物件はチェックイン、チェックアウトに伴う清掃、予約管理などがあるのでフィーは割高です。各コンドテルによってその物件を得意とするバケーションレンタル専門の不動産管理会社が違います。
AirbnbやVRBO（民泊専門サイト）で気になるコンドテルがあればどの管理会社が管理をしているかホストの部分を見てみましょう。（またはそのコンドテルの名前で検索するとその物件を担当している不動産管理会社のサイトが出てきます。）
良さそうな管理会社でも自分が期待していたほど売り上げを上げられていなかったりトラブルの対応があまりよくない場合には1年契約にして更新時に他の管理会社を検討する・・・ということも必要かもしれません。何が原因で利益が上がっていないのかなどはオーナーが常に収益をレビューして、必要であれば管理会社と話をする、解決法を提案してもらう、自分が提案する・・・などオーナー主導で管理しましょう。
[…] ブログでもご紹介いたしましたがCondotelはバケーションレンタルとして短期で貸出し可能な物件です。 […]