今回は投資物件を買ったら
民泊として運営できるかどうか
というトピックでお届けします。
投資物件を購入して賃貸に出す場合
長期賃貸に出すよりは
バケーションレンタルとして一泊
いくらで提供した方が割高で貸し出せるので
利回りは良いのではと思いますよね？
ではアメリカでは
どこでもバケーションレンタルとして貸し出せるか
という話をまずしたいと思います。
結論から先に言うとエリアに寄ります。
例えばディズニーランドがある
アナハイムというカリフォルニアの町は
バケーションレンタルは一切できません。
市が禁止しています。
随分前に法律で規制されました
ハワイは違法なバケーション
レンタルがたくさんあったのですが
去年取り締まりが強化され、
罰金も課せられることになって
違法なバケーションレンタルがかなり減りました。
市によっては
バケーションレンタルのパーミット
＝許可証を発行してもらい
ベッド&ブレックファースト（B&B）の
ライセンスを持った人のみ運営可能
という都市もあります。
コロナウイルスが流行る前は
全米で多くの投資家が
エアビーアンドビーなどを利用して
バケーションレンタルを運営していました。
しかし現在は
コロナウイルスの影響で海外旅行には行けず
国内旅行も自粛している状況で12年かけて
エアビーアンドビーの創立者が築き上げた
ビジネスがたった６週間
の間に経営危機を迎えています。
もし投資家が住宅ローンの融資を受けながら
バケーションレンタル運営している場合
どういう状況に今なっているか
想像がつきますよね？
そのぐらいリゾート業界というのは
疫病または自然災害で
あっという間に状況が変わってしまう
ということを覚えておかなければいけません。
アメリカ在住の投資家であれば
様々な方法での不動産投資が可能ですが
海外投資家がアメリカで不動産投資をする場合
私は融資を受けて購入することは
お勧めしません。
なぜならば仮に融資を得られても金利は高く
日本のように大きなレバレッジは効かないからです。
もう一点バケーション
レンタルで成功するコツは
自主運営、自主管理をすることです。
バケーションレンタルを管理してもらおうとすると
フィーは長期賃貸よりもかなり高くなります
毎月の家賃収入の40％から
50% 手数料
を取られることもあります。
そうなった場合
コンドミニアムの管理費や固定
資産税などを差し引いて
その上40%-50%の
手数料を支払った場合
収益が残るか
ということを考える必要があります。
私はハワイとアイダホの二つの州で
エアビーアンドビーを利用した
バケーションレンタルの運営を経験していますが
ともに自分で管理し自分で運営していました。
それ以外の方法では運営する予定はありません。
自分がどれだけ投資物件をコントロールできるか
がバケーションレンタルの利回りを良くする
ベストな方法だと思っています。