ここ直近の18ヶ月で、物件探しをしている買い手が「物件に求めるもの」が変わりました。最近、米国建築家協会は、2021年第3四半期のAIAホームデザイン動向調査 結果を発表しました。調査では、次のことが明らかになっています。
- 回答者の70%がより多くの屋外生活空間を望んでいる
- 回答者の69%がホームオフィスを望んでいる(48%が複数のオフィスを望んでいる)
- 回答者の46%が多機能な部屋/スペースを望んでいる
- 回答者の42%がオーペア/in-lawスイート(両親が訪ねて来た時に使える余分な部屋、離れの家)を望んでいる
- 回答者の39%がエクササイズルーム/ヨガスペースを望んでいる
あなたが不動産を所有していて、上記のいずれかを希望している場合、選択肢は2つあります。①あなたの現在の家を改装するか、②すでにあなたが望むスペースを持っている家を購入するか・・です。
どちらを選ぶかは次のような要因によって決めることが出来ます。
- 引越しの可能性があるか、または近い将来引越しをしたいか
- リフォームと購入のコストの差
- 中古物件を見つけるか、あなたが希望する条件を満たす家を建てるか
いずれの場合も、資金が必要になります。:リフォームのための資金または次の家を購入する際の頭金。ここで、是非すぐにでも調べていただきたい事は、ご自身が思っているよりも実は現在の家のエクイティが増えているかもしれない・・・という事です。
目次
ホーム・エクイティが急増
過去2年間の住宅価格の記録的な上昇は、住宅所有者のエクイティを劇的に改善しました.下のグラフは、CoreLogicのデータを使用して、過去9年間の第1四半期の平均ホームエクイティ利益を示しています。First Americanの副チーフエコノミスト、Odeta Kusiは、最近得た住宅所有者のエクイティを定量化しています。
「米国の家計は、約35兆ドルの”owner-occupied”（所有者が住んでいる）家を所有しており、負債は11兆ドルを超え、残りは約24兆ドルのエクイティを所有している。インフレ調整後の面では、第2四半期の住宅所有者は平均28万ドルのエクイティを持ち、歴史的な高値を記録しました。」
あなたがリフォームすることを決めた場合は、エクイティにアクセスするための借り換え(またはエクイティローンを取る)する必要があります。または買い替えを決めて頭金としてエクイティを使うことを決めた場合でも、頭金と次の家の購入時の手数料などのコストの残りの差額は住宅ローンを組む必要があります。
住宅ローン金利は今後1年間で上昇すると予測されています。連邦住宅金融庁(FHFA)の最新のデータによると、現在の住宅ローン保有者のほぼ57%が4%以下の住宅ローン金利で借りています。あなたがこの住宅所有者の一人であれば、今住宅ローンを組むことによって、あなたの住宅ローン金利を4%以下に保つことができます。住宅ローン金利が4%を超える住宅所有者の43%の1人であれば、毎月の支払いを大幅に増やすことなく、キャッシュアウトの借り換えを行うか、より高価な家を購入することができます。
最初のステップ: あなたの家のエクイティが幾らあるのかを把握する
現在の家をリフォームするか、あなたが希望する条件の他の物件を探す準備ができている場合、まず最初に現在の家にどのくらいのエクイティがあるかを把握することです。そのためには、次の 2 つの情報が必要です。
- あなたの家の現在の住宅ローン残高
- あなたの家の現在の価値
あなたの毎月の住宅ローン明細書で住宅ローン残高は分かると思います。あなたの家の現在の市場価値を知るためには、Appraiser（資格を持った物件の鑑定士）に依頼することになります。（エリアによって鑑定料は異なります。数百ドルくらいのところが多いです。）
鑑定士にお願いする以外には地元のライセンスを持った不動産エージェントに現在の不動産市場のレポート、家を売却する場合には現在どのくらいの価格で売れそうか・・という資料を無料で依頼することが出来ます。
ここで一つアドバイスです。
エージェントに依頼する前にご自身で鑑定士に物件の査定をしてもらう事は、後に買い手と価格交渉が入った場合も自分たちで持ち家の市場価値を事前に把握できるので冷静に対応できるというメリットがあります。
どの不動産エージェントに売却のサポートをしてもらうか決める際には「エージェントの手数料」だけで判断してはいけません。
アメリカでは通常売り手が物件売却額の6％をその不動産エージェントが所属している不動産会社に支払います。（直接そのエージェントに支払われるわけではありません。）
どのエージェントに依頼するか決める際には最低でも2−3人インタビューしてから決めましょう。
各エージェントとミーティングをする際に、エージェントからリスティング・プレゼンテーションがあると思います。そのエージェントが得意としている事、どのようにマーケティングするか、どのようなサービスが提供出来るか、そしてエージェントからの「リスティング価格は恐らくこのくらいが良いのではないか」という提案もあると思います。
同時にフィーの話題も出るかと思いますが、ここで通常の6％という人もいれば5％、5.5％と割引をします・・という話も出てくるかもしれません。
物件価格によっては何十万円、何百万円の差になってくると思いますが、この％だけで判断するのは危険です。私の個人的な意見ですが、割引をします・・というエージェントは「割引をする以外に売り」がないことが多いのです。
どういうことかというと、ベテランのエージェントであれば人脈、ネットワークもあり、知識＆経験が豊富です。この家が売りに出る・・ということが分かれば市場に出る前に自分の顧客の中に既に買い手候補になる顧客を持っているかもしれません。
安かろう悪かろうはどの業界にも存在します。経験の浅い割引を提供している不動産エージェントにリスティングを依頼したとして、成約を取るのに長い時間が掛かかったり、エスクロー 中に色々とトラブルなどが発生すれば、それだけ自分たち売り手にもよりコストがかかるという事を忘れないでいましょう。
まとめ
現在アメリカ不動産市場は売り手市場です。エクイティが増えて売り手市場の間に家の売却を検討するのは良いタイミングかもしれません。