今回は”アメリカ不動産の住宅ローンはすべてノンリコースローンです”は嘘!というトピックでお話ししたいと思います。
目次
これをお話ししたかったきっかけ
私がこのお話をしたいかというと日本で開催されている海外不動産投資セミナーとか、カリフォルニア不動産投資セミナーとか
テキサス投資セミナーとか・・・色々なタイトルでアメリカ不動産投資のセミナーが開催されることがあったり、ブログなどでアメリカ不動産の情報を提供しているような記事を見かけることがあるのですが、その中で時に誤った情報を見かけることがあるので今回はこのノートピックについてお話したいと思いました。
まず”すべてノンリコースのローンである”というのは正しい情報ではありません。その辺のところを話ししていきたいと思います。
リコースローンとノンリコースローン
まずリコースローンとノンリコースローンとはどういう意味かということについてお話しします。
まずリコースというのは「遡及」という意味なので、例えば3000万円のお家をアメリカで買いました。もしその後で仮にローンの返済ができなくなってしまったと言った場合に、担保になっている購入物件を銀行に引き渡すわけですよね。
でもそれでもまだ借入金が残りが残債がある場合にはその分はその融資を受けている人が責任を持って個人的に家を引渡したとしてもその後でその借金を全て完済しなければいけないというのがリコースローンです。
おそらく日本の住宅ローンというのはリコースローンでこういったシステムで住宅ローンが組まれていると思います。
では一方ノンリコースローンというのは何かというと返済は担保の範囲内に限定されます。ノンリコースローンでは返済は担保の範囲内に限定されて担保割れとなった場合でも対象となる不動産以外からは債権の回収はできないというルールに基づいて組まれているローンです。
アメリカ不動産投資セミナーなどでは”アメリカの住宅ローンというのはノンリコースローンだからリスクが少ないんですよ”みたいな形でお話しされることがあったりとか、ブログでそういった記事を見たりとかすることがありますが、これは間違った情報です。
実はアメリカは合衆国なので州によってルールが違います。これが恐らく日本との一番の違いでしょう。前に他の記事で推定評価価格のZillowの時にもお話ししたのですが、州により法律が違ってきます。
Alaska, Arizona, Washington, Utah,Idaho, Minnesota, California, North Carolina, Connecticut, North Dakota, Texas and Oregon.
ここに挙げた14州は住宅ローンはノンリコースローンとするとルール付けがされている州です。
アメリカ不動産セミナーでよく出てくるデトロイト（ミシガン州）、フロリダ、ハワイなどはノンリコースの州ではありません。
じゃあ他の州はどうなの？？？
上記の14州はノンリコースローンですがその他の州はじゃあどうなるの？って気になりますよね？その他の州は場合によってはリコースかもしれないしノンリコースかもしれないし、その州その州で違ってくると思います。
もしアメリカのお住いの地域で住宅を購入する場合または投資物件を購入する場合には不動産エージェントではなく融資の担当者に必ずそのローンがどういった種類のローンなのかということを確認をしてください。
もう一つ気をつけなくてはいけないのがノンリコースの住宅ローンの州であっても①借り換えをした場合、②第２抵当のローンまたは③家を担保に融資を得るエクイティローンはノンリコースローンでない可能性もありますのでそれも確認が必要です。
まとめ
自分が購入する物件のローンがリコースかノンリコースローンかはローンの担当者に確認をしましょう。不動産エージェントは売買のお取引をお手伝いするのみで住宅ローンに関しては融資担当者がきちんと説明をする義務がありますのでエージェントではなく融資担当者に確認をすること。
英語に自信のない方は今手頃な値段で翻訳サービスを提供している会社もありますのでそういった会社に融資のですねローンの書類を全部翻訳してもらって風呂入んの内容をきちんと把握した上で契約をしてください。
記事を動画にもしましたので、動画の方が良い方はこちらをご覧ください。