今回は「米国不動産アメリカに住む予定がないなら不動産投資はするな part 3」をお届けします。
米国不動産投資が日本在住の投資家には難しい理由ということでpart 1では「米国不動産 住む予定がないなら不動産は買うな！①ということについてお話ししました。
前回第２回目は「現地の借り入れがほぼ不可能である」ということについてお話しました。実際のところ現地での住宅ローンの借り入れというのは難しいです。その理由を前回お話ししました。
今回は３回目、「遠隔管理の難しさ」についてお話します。
目次
なぜ遠隔管理が難しいのか？
賃貸経営で一番大事なのは入居者の審査ですよね? これをきちんとやっていれば大抵のトラブルは防げると思います。日本とアメリカは様子が違いますのでその辺のところをちょっと補足説明をしたいと思います。
まず賃貸に物件を出す場合、入居希望者が出てきた場合には申込書を書いてもらいます。その場合アメリカではバックグラウンドチェックといって犯罪歴なども含めてチェックをします。またクレジットヒストリーと言って（信用審査）その入居者がちゃんと毎月家賃も払えるだけの支払い能力があるかということ専門の会社を通して問題ないかどうか審査をします。（手数料は大抵借主が支払います。$30-$50くらい）
それ以外にはレファレンスといって以前住んでいた所の大家さんに問題がなかったかどうかなどの照会をします。
不動産管理会社に管理を依頼する場合には上記のプロセスは管理会社がやってくれますが、大事なのはこういう事も家主が英語で理解出来ないと管理会社の言いなりになる可能性がありますので、自分でも管理をする・・・という気持ちで臨まないといけません。遠隔で管理をしようとする場合はテナント（物件を借りている人）本人や管理会社から修理の依頼やトラブルの連絡が入ったにしても時差があるのと言葉の壁があるので、現地にいないとなかなか難しい・・・という事もあると思います。
ワンストップで我々が管理もしますよ・・・という日系の不動産会社があるとすれば現地のローカル不動産管理会社と比べて管理手数料が高く設定されていないか・・・などきちんと確認しましょう。管理手数料が高くなれば家賃収入があっても利回りがかなり低くなってしまう可能性もあります。
もう一つアメリカでは section 8というアメリカの連邦政府主導による住宅サポートプログラムがあります。低所得者向けに家賃補助をしてくれるプログラムなのですが、時にプロの大家さんは政府が家賃を全額ではないですがかなりの割合で保証してくれるのでSection8を好んで賃貸運営している方もいます。
ただし、これはかなり賃貸運営に慣れている人で尚且つトラブルのリスクを負える人・・・という上級者が出来る事で、初めてアメリカで投資物件を運用していく人にはリスクが高過ぎます。
何故このお話をするかというと日本で開催される不動産投資セミナーやネットでの不動産投資コンサルの方が「500万円から出来るアメリカ不動産投資」などと紹介しているものが未だにあるので注意してください。
安く購入できるので一見利回りが非常に高く見えますが、安い物件＝アメリカでは治安の悪い場所・・という事もありますので慎重に検討してくださいね。
100%信頼できる不動産管理会社は存在しない
次に現地の不動産管理会社と契約をする場合の注意点についてお話ししたいと思います。日本でもそうなのかもしれませんし、これは別にアメリカに限らないと思うのですが、100%信頼おける不動産管理会社というのは存在しないと思ってご自身でも積極的に管理に参加をしてください。管理会社さんの事を悪く言うためにこのお話をするのではなくて、自分の不動産であっても他人任せで管理に関して積極的に自分も取り組まないと上手な運用というのは出来ないと思います。
特に海外在住の投資家が持っているその投資物件の場合 、その海外の投資家は現地のことを知らない人が多いですし現地の管理会社の言いなりになることが非常に多いです。
一番最初のpart 1でももしかしたらお話ししたかもしれないですが、海外投資家向けには物件は海外価格になることも多く管理に関しても海外投資家に向けに関しては海外価格で管理しているという可能性もありますので気をつけましょう。
最後に・・・
不動産を購入してそれを賃貸に出したいという場合には州によっては大家さんに有利な法律である州もあれば借りている側にかなり有利な法律の州もあります各州で全く違ってきますので、その辺のところは投資物件の購入を検討している州の法律、規制などをきちんと把握した上で購入をされると良いと思います。
下記の動画ではもう少し詳しくお話してますので、もし良ければご覧ください。