【アメリカ不動産】Zillowなどのサイトの物件推定価格の数字を信じてはいけない!

 

実際のサイトが上の写真です。このサイトで不動産を買う、売る、借りる、住宅ローンのシミュレーション、不動産エージェント探し・・など不動産に関する情報が得られるようになっています。

サーチの部分に希望のエリアの住所や郵便番号などを入力すると現在売りに出ている物件が出てきます。

なぜこんなに幅広い数字になってしまうかというと次の写真でわかる通り本来はデータだけで判断するのではなく、お家の状態がどんな状態であるか・・・によって実際の販売価格を決める訳です。

この写真を見る限りではキッチンも床などもアップグレードしてませんよね。おそらくこれは賃貸に出していた物件ではないかなと出しは個人的には思うんですけれども、推定価格で出ている価格帯で考えるとしたら前半の価格帯になるのではないでしょうか？

では何故推定価格を信じてはいけない・・・ということを具体的にお話ししたいと思います。

理由はいくつかあるんでけれどもまず一つ目。アメリカは合衆国なので全米50周、全ての州で売買価格の会場義務付けているわけではありません。

 

これはどういうことを意味するかというと州によってはある１つの物件が①いつ②いくらで売れたのかということをデータとして開示を義務付けている州もあれば逆に州によってはそういったデータの開示を義務づけていない州もあります。

開示義務がない州のデータはZillow上ではどうなるのかというと開示義務がないので実際の売買価格というのはそこでは分からないわけです。

Zillowは何を代わりに利用するかというと固定資産税の評価額をデータとして利用それを基にアルゴリズムを使って推定価格を出しているわけです。そうなると実際の販売価格と固定資産税の評価額というのは違うこともありますから、かなりの差が出てくることもあります。

 

例えばこれが40万ドル、50万ドルの物件である場合、5000万円の物件だと400万円ぐらいの誤差が出てくるわけです。この推定価格の数字はそのぐらい誤差が出てきますよ・・・ということを覚えておく必要はあります。

そして一番大切なのは物件の価格はどのように決められるのかというとその時の市場が決めるわけですよね。

例えば5年前にある方が5000万円で購入した物件であっても、景気、金利その他の不動産の動向で5年後に5000万円でその物件が売れるとは限らないわけですよね。

その時の状況によるのでその物件の価格というのはその時の不動産市場が決めるということになります。

Zillowを使う時にはその希望エリアでどのような物件がどのような価格帯で販売されているのかということを参考資料として見るには別に問題ないと思いますが推定価格は信憑性が低い数字である場合もありますのでその点は気をつけてください。