成功するバケレン・民泊運営３つのアイデア

先日ハワイの短期バケーションレンタルの条例が変更になりますよー！・・・という記事と動画をアップしたところバケレンを運営しているオーナーさん達から沢山のご質問を頂きました。

ハワイに限らず全米の大都市ではこの短期バケーションレンタルは常に課題/問題であり、様々な都市でそれぞれの規制を設けています。

一つ言えるのは人口の多い都市部はこういった規制によりバケレンの運営が難しいということ。ではどういった形、エリアであればバケレンの運営が上手く行くのか・・・というテーマで今回はお話ししたいと思います。

1. 規制があるエリアは避ける

 

 

 

ハワイ（オアフ島）の新たな条例に関してはこちらの記事で詳細を説明していますのでそれをまず読んでみてくださいね。

規制があるエリアは年間の貸し出し日数に限度があったり、許可証の発行や許可証の登録＆更新などがあったりするので、結局貸し出したとしても自分が期待しているほど投資に対してのリターンは得られないことも多いですよね。

ですので、規制があるエリアはできれば避けて運営するのがベストです。

参考までにLos Angelesでは最近新たな規制ができました。

貸出日数を年間120日以内とし、短期バケレンとして貸し出しできるのは自分が住んでいる家の１室である事。投資物件で自分が住んでいない物件のバケレン貸し出しは禁止となりました。ずいぶん前からディズニーランドがあるアナハイム地区は短期バケレンの運営が全面禁止されています。こんな感じで貸したくても貸すことか出来ないエリアも多く出てきました。

理由は賃貸を借りようとしている人たちが借りる物件が無くて困っているというのが１番の理由です。住居が見つからないというのは深刻な問題ですよね。

 

 

2. 自分で管理できる形にする

 

 

 

 

一番収益率が高いのはやはり自分で管理する形ですよね。遠隔からの管理はなかなか難しく現地に信頼のおけるハウスキーピング（清掃）や緊急時に対応してもらえる人がいないとクレームやトラブルの原因になることもあります。

 

本当は良い物件であってもサービスの質が悪かったり備品の不備、連絡がなかなか取れない・・・などゲストが満足したステイをできなかった場合、レビューにそれが掲載されてしまうと致命的。宿泊を検討している人達はレビューを必ず参考にするので予約＆管理はとても重要な部分です。

 

自分で管理出来ないのであれば管理会社などを雇う必要がありますが、評判の良い会社を見つけてきちんと打ち合わせをしたり、色々と彼らのサービスについて（どこまで面倒見てくれるのか、それに対するフィーはいくらなのかなど・・・）を納得いくまで確認しましょう。

また管理を依頼した後で1年ほど運営した後で満足いくサービスを得られなかった場合はズルズルとその会社に引き続き依頼するのではなく違うプランを検討して必要であれば管理会社を変えましょう。

私の知人はワイキキの好立地にあるコンドテルの予約＆管理をある会社に依頼していたのですが、その時はなんと稼働率がたったの30％(驚！)、なかなか予約が入らない・・・という相談を受けたので他の会社を2社ご紹介したところ、そのうちの1社に切り替え稼働率がその後常に80％以上になりました。

ちなみに稼働率に関してはリゾート地域であればそのエリアのホテルの平均稼働率を目安にすると良いです。参考までにワイキキは大体78％前後くらいです。

全米の他のエリアでホテルが周りにあまりないような地域の場合は、同じエリアの他のリスティングが1泊いくらで貸し出されていて、どの位予約が埋まっているか・・・などで判断してみてください。

料金を決めても予約状況は常にモニターすべきで、あまり予約が入っていないようであれば少し割引するとかＸＸ泊以上はＸＸ％オフなどのプロモーションをしても良いと思います。自分で管理するにしても管理会社に依頼するにしても、自分も積極的に運営に参加する事（予約が入りにくい場合は原因の分析と改善をするなど）が大切です。

 

 

ニッチなスタイルを検討する

 

他のリスティングと差別化するにはユニークな物件である事が大事。実はAirbnbなどのバケレンサイトにはコンドミニアムや一軒家以外にも様々なタイプのリスティングが載っています。

 

例えば、

 

Treehouse (ハワイ島）。最近Treehouseはとても人気があります。

 

 

 

Houseboat (シアトル)

 

 

 

キャンピングカー　（テキサス）

 

 

 

こんな感じでユニークなものだと他と差別化出来ます。実は我が家も夏の３か月間くらい所有しているキャンピングカーをAirbnbで運営しています。

 

 

ダイニングエリアとソファーもベッドになるので4人泊れます。

 

 

庭が川に直結しているので庭で小さな子供達が遊ぶ事が出来て喜ばれています。我が家はRiver Frontというのが売りのリスティングです。ジェットスキーをレンタルして滞在中ここから湖に出てジェットスキーで遊ぶ旅行者もいます。

 

 

我が家みたいにガッツリではなくて、夏だけという”やる気の無い民泊オーナー”（笑）だと初期投資も少なく稼げたらラッキーくらいな気持ちで楽しめます。

何千万円も投資して物件を購入し、それをバケレンで運用しようと思うと常に固定費や管理費も気になりますし、利回りが悪かったらガックリなので物件を購入する前に本当にそれで採算が取れるのかどうか・・・慎重に検討した方が良いと思います。

Airbnbのリスティングの中でレビューの良い物件の多くは60歳以上のシニアのリスティングだそうです。何故かというと子供達が独立して自分だけまたは夫婦二人だけで暮らしている家の１室をAirbnbで貸し出し、ゲストと交流をしながら毎日アクティブに過ごす事でそれが刺激となり楽しみながら出来るのでゲストからのレビューも良いそう。

確かに・・・本来はそういう形をAirbnbの創立者達は目指していたので納得いきますよね！

 

アメリカらしい民泊は・・・試合観戦のシーズン限定民泊

 

 

全米の中で有名なスポーツチームがある大学のエリアはAirbnbやVRBOなどのサイト以外に下記のようなサイトで民泊運営が可能な場合もあります。

 

スポーツ観戦の日程に限定して部屋やお家を貸すというスタイルです。

一例としてこのサイト：https://rentlikeachampion.com/ は大学リーグのアメフト観戦、ゴルフトーナメント、カーレーシング・・などのスポーツ観戦日程に合わせてリスティングしているサイトです。

 

 

 

 

例えばアメフトでミシガン州立大学のエリアを検索するとゲーム日程の週末２泊で$1,500稼げます。アメフトは秋から冬にかけての期間限定ですが、その期間のホームゲームであれば１回につきこれだけ稼げたらちょっとしたお小遣い稼ぎになりますよね？

 

 

 

 

この時期は多くの相手チームのファンが訪れるので周りのホテルも料金が上がり、需要は非常に高くなります。スタジアムでビールなど飲みたいと思ったらスタジアムまで歩いていける場所に泊まれれば理想なわけです。

 

こんな感じで住んでいる地域ごとにユニークなニッチもあります。

 

以上今回は上手な短期バケーションレンタル運営のアイデア・ヒントをご紹介しました。短期バケーションレンタルは長期賃貸物件の管理の仕方とはまた異なってくるので、どういう形で賃貸物件を貸すか・・・ということをまずはきちんと考えてから運営すると上手くいくと思います。

 

下記はもう少し詳しく説明している動画です。参考にしてください。